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現代物業管理服務中智慧物聯網的應用
發布時間:2020-03-18

  摘    要: 根據當前物業服務所存在的問題,探索物聯網應用下的智慧物業服務新模式,通過基礎構建層、管理服務層、綜合應用層以及業主使用層,將物業服務企業、業主和小區連接起來,打造建筑智能化、公共基礎設施智能化、社區環境智能化、社區安全智能化等智慧服務,建立統一、高效、智慧的物業服務模式。

  關鍵詞: 物聯網; 物業服務; 智慧物業;

  Abstract: According to the problems existing in the current property service, explore the new mode of intelligent property service under the application of the Internet of things, through the basic construction layer, management service layer, comprehensive application layer and owner user layer, connect property service enterprises, owners and residential areas to create intelligent services such as intelligent building, intelligent public infrastructure, intelligent community environment, intelligent community security, etc. and establish a unified, efficient and intelligent property service model.

  Keyword: Internet of things; property services; smart property;

  1、 我國現階段物業管理的現狀及存在的問題

  1.1 、我國現階段物業管理的現狀

  物業管理作為城市管理的重要一環,在提供滿意舒適的居住環境、促進國民經濟的發展、促進就業等多個方面發揮了重大作用。近年來,我國物業管理呈現出穩中向好的發展趨勢,隨著一系列物業管理法規、制度的頒布,物業管理的市場環境日趨成熟,小區物業管理規模的日益壯大,人口和設施設備的迅速增長,這為物業管理行業的發展創造了機遇。與此同時,物業管理行業也暴露出了許多問題,如物業管理企業服務意識差、員工素質不高、管理模式落后等,這些現象都導致物業管理和服務的難度與日俱增。

  1.2、 物業管理中存在的主要問題

  1.2.1 、在物業管理企業方面

  一是物業管理企業對自身定位和服務理念不夠明確。一些物業管理企業自身體制不夠完善,運營不夠成熟,仍然采用傳統的“重管理輕服務”模式,缺乏主動為業主服務的意識。物業管理企業因過分考慮經營成本導致服務不到位,服務不滿意、服務不貼心而引發與業主之間的糾紛,業主不滿意的呼聲日益增多。二是內部結構混亂和經營不規范。物業管理企業內部的組織機構混亂,職能劃分不明確,經營上存在任意收費的問題,物業管理企業多以眼前利益為主,不考慮長遠發展的問題。三是物業管理人員設置不合理且人員素質不高。缺乏優秀物業管理專業人員,使得物業管理企業不能解決內部的管理問題。
 

現代物業管理服務中智慧物聯網的應用
 

  1.2.2 、在小區業主方面

  一是隨著城市化進程的快速發展,部分業主仍受傳統觀念影響難以接受這種有償的物業服務模式,業主缺乏對物業管理企業的了解,簡單的認為物業企業就只是簡單的提供服務,對自己的權力與義務認識不夠清晰,出現物業管理的業主參與度低、拖欠物業費以及其他糾紛等情況。二是業主委員會職能亂用,專項資金管理與使用不精細、不嚴格,無法保證業主的切身利益。

  1.2.3 、在政府及相關組織支撐方面

  一是物業管理方面的相關法律、法規、體系不完善,法律普及率低,業主對相關法律的認知度低,執行力度低下。二是市場監管機制不完善,管理監管體制不完善導致物業管理相關問題頻發。三是房地產開發商遺留的問題。部分開發商為了降低成本,在建筑或基礎設施等方面設計或建筑的產品不夠完善,大量的遺留問題也是業主與物業管理企業產生糾紛的重要原因之一。

  2 、智慧物聯網的發展概況

  物聯網是新一代信息技術的重要組成部分,是指將各種信息傳感設備與互聯網結合起來而形成的一個巨大網絡,是在“互聯網概念”的基礎上,將其用戶端延伸和擴展到任何物品與物品之間,進行信息交換和通信的一種網絡概念。物聯網在網絡應用飛速發展的當下,對我們生活的方方面面均產生著或多或少的影響。

  2.1 、物聯網對交通管理的影響

  智能交通可以監督著交通工具的“健康狀況”,避免超載的車輛過橋梁,也能根據光線的強度對路燈的亮度進行調節,以此來增加交通道路的安全性。

  2.2 、物聯網對智能建筑的影響

  物聯網可以自動調節建筑內的燈光,且系統與GPS相連可以在監控時及時地反映出空間及地理位置、安全狀況和人流信息,這點方便管理者對于建筑的管理。

  2.3、 在物聯網應用的其他方面

  利用物聯網建立珍藏品的數據庫,研究文物與環境之間的關系,創造出最有利的文物保護環境,實現對文物蛻變損壞的有效控制。同時物聯網的應用使書的分類變得更加的容易,不管是借書還是還書的程序都變得更為便捷,這樣可以大大減輕了圖書館員的工作量。

  3 、物聯網與物業管理的結合———智慧物業

  3.1 、智慧物業的定義

  在物業管理領域,物業管理企業為業主提供傳統的“四保”服務(保修、保潔、保安、保綠)的經營模式已經難以適應時代要求。隨著我國物聯網市場的高速發展,物聯網技術的不斷成熟,為物業企業進行服務升級提供了可能性。智慧物業就是充分憑借物聯網、傳感網等網絡通信技術把物業管理、安防、環境、基礎設施、通信等體系集成在一起,并通過通信網絡連接物業管理,為小區住戶提供一個舒適、安全、便利的現代生活環境,構建一個基于大規模信息智能處理的新的管理形態社區。

  3.2 智慧物業管理服務模式架構

  智慧物業管理服務模式的架構將以物聯網系統架構為基礎可以大致分為四個層面:基礎構建層、管理服務層、綜合應用層、大眾使用層。

  圖1
圖1

  3.2.1 、基礎構建層

  基礎構建層是由感知識別層、網絡構建層組成,是智慧物業管理服務模式的核心,是所有上層結構的基礎。感知識別層通過傳感器,收集居住區內部各項基礎設施使用信息及狀態,準確對設備狀態進行檢測,實現在線化管理的目的。網絡構建層主要利用互聯網、無線寬帶網、移動通信網絡等各種網絡形式傳遞信息。

  3.2.2 、管理服務層

  管理服務層是業主日常生活問題解決的主要平臺,提供建筑主體維護管理,公共基礎設施維護維修,小區治安、環境的管理,以及業主生活繳費,物業服務的監督與反饋等方面的信息收集與處理。物業企業將收集數據進行加工與處理、安全與隱私保護等,做出及時有效的決策,在保證物業管理的多種服務功能的基礎上,以業主需求為主要導向,了解業主的需求偏好和行為特征,提供更加精準的服務,從而實現物業管理水平的提高。

  3.2.3 、綜合應用層

  綜合應用層是除小區物業管理服務工作以外的,豐富業主社區生活主要平臺,物業企業與合作商家達成合作,邀請商家入駐智慧物業服務平臺,為業主提供快捷方便的一鍵式服務,例如快遞物流信息查詢、家政服務、醫療服務、金融服務、餐飲、健身、以及社交活動。一方面為業主提供了更加可靠、便捷的服務,另一方面可以降低物業管理企業的成本。

  3.2.4 、業主使用層

  業主使用層是業主最終使用的軟硬件系統,智慧物業管理服務平臺面向物業服務企業、業主、商家提供不同的終端訪問入口,包括APP應用軟件,微信公眾平臺、微信小程序等方式以實現系統的可操縱性、便捷性、實用性。

  4 、智慧物業管理服務模式的具體應用

  4.1 、建筑智能化

  建筑智能化又稱弱電系統,由通信網絡、辦公自動化、設備自動化系統組成,結合智能傳感系統與控制系統的發展和應用,將建筑物內的電力、照明、廣播、建筑維護等組成一個以監管為目的系統。通過這張網絡可以對照明、線路設施進行排查,并不斷對服務器更新升級;小區住戶可通過社區網絡對建筑維護進行保養,業主可通過在線預約物業的維修服務,實時查看從提出維修需求到維修結束的整個進度過程,還可通過社區網絡向物業進行投訴或意見,提高物業企業的服務質量。同時智慧物業在自檢時發現的問題,會自動發送到物業維修人員的設備上,及時發現并排除小區安全問題。

  4.2 、公共基礎設施智能化

  在公共基礎設施管理智能化方面,將改變原有的單一功能和零散化的服務,一方面將各個公共基礎設施集約集成,另一方面在損壞或者被破壞時進行隔離應對。在水電網暖方面,采用智能信息查詢系統及時了解使用情況,激勵居民使用020平臺進行生活繳費,采取一定優惠手段,鼓勵居民按時繳費;在周邊配套方面,通過物聯網平臺和大數據分析居民們的消費需求,商家據此進行資源的合理配置,做到供需平衡,避免造成資源的浪費。在車位方面,采用智能車庫停車系統準確清楚了解車庫位置及空余情況;在教育配套方面,智慧物業與幼兒園小學等教育機構建立線上交流互動接送等系統通過線上監控了解學生動態狀況,保障孩子的安全。

  4.3、 社區環境智能化

  社區環境保護智能化是將物聯網技術與小區環境信息相結合,把感應設備和監測設備安裝到各種環境監控對象中,利用GIS等手段實現信息系統與基礎設施的無縫銜接,實現集數據采集、分析、報警、上傳、處理于一體的環境污染監測及處理系統。例如:土地水分含量的多少會通過相應的檢測系統進行報警,系統將自主選擇最優解決方案自行解決;對社區植被安裝干濕檢測系統,連接物聯網進行實時勘測,當檢測到土壤水分不足時,系統便自動供給水源,實現社區環境保護智能化。這將大大節省維護社區環境的人工成本,為社區居民提供一個高效便捷的舒適的工作、學習和生活環境。

  4.4 、社區安全智能化

  社區安全智能化是針對當前社區環境,考慮到小區居民的人身安全所推出的智能化管理模式,通過智能化、信息化集結監測小區動態,消除監控死角,保障小區住戶的人身財產安全。智能消防管理將對每家居民戶設放的滅火器等防火器材的設放地點準確錄入社區網絡,居民在意外發生時便可通過社區網絡準確找到器材進行滅火;居民社區網絡的連接實現大家的互聯互通,可通過一鍵警報通知功能提醒周邊住戶發生危險狀況,一旦發生危險,智慧物業模式將自動觸發危險鳴笛,并自動提示安保人員以及相關消災防災政府部門進行保護;在小區進行智能圍墻管理方面,智慧物業能更精準的識別是否為該小區的業主或車輛,同時各小區圍欄安裝射線防翻越設備,如有違者觸發報警器,一鍵傳到警衛室進行報警。

  5 、智慧物業管理服務模式的實施及建議

  5.1、 因地制宜打造個性化物業

  結合社區自身情況以及業主的不同需求,因地制宜,借助物聯網打造個性化智慧物業。借助物聯網打造個性化智慧物業為滿足業主需求的物業模式提供更多的可能性。

  5.2 、尋找多方合作降低物業管理成本

  主動建立與家政行業、金融行業、醫療衛生行業、餐飲業之間的合作,改變原有物業服務的單一模式,靈活尋求多方合作滿足顧客多樣化需求,不僅能降低物業成本,還能實現物業管理企業與商家的合作共贏。

  5.3、 注重統一整體規劃

  為保證智慧物業的穩定及良好運行,物業企業應統一對小區公共基礎設施,商家等統一進行管理,對物業管理服務各方面分門別類,物業管理人員各司其職,讓各部門責任落到實處,明確職責,讓物業服務在有序中進行。

  5.4、 及時對智慧服務設備更新升級

  信息時代技術更替頻繁,對設備的維護、升級便顯得尤為重要,物業管理便需要與時俱進,適時跟隨時代的步伐,不斷成長、更新,讓智慧物業的優勢得到充分顯現,物業服務在設備的更新升級中變得更加優質高效,不斷提升業主居住的滿足感、幸福感。

  參考文獻

  [1]物聯網時代中的智慧社區[J].智能建筑與城市信息,2011,02:26-27.
  [2]董也馳,楊中華.淺談物聯網社區安防系統的建設[J].電子世界,2012,04:3-4.
  [3] 王自紅.住宅小區物業管理存在的問題及對策研究[J].考試周刊,2015(46):195-196.

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