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房產測繪中不動產權籍測繪系統的使用探析
發布時間:2019-12-02

  摘    要: 城市快速發展,科技不斷進步,測量手段也更加豐富,外業效率大大提高。本文從本單位測繪工作中遇到的問題著手分析,結果表明利用RESS系統軟件能大大提高測繪作業工作效率,并實現信息存儲與共享,便于管理。對其他房地產測繪單位的技術開發具有一定的參考和借鑒意義。

  關鍵詞: 房產測繪; 問題; 解決方案; 應用;

  0、前言

  隨著城市的快速發展,科學技術日新月異,測繪行業也發生了翻天覆地的變化。房產測量由最早的拉卷尺測量手工繪圖,到后來的激光測距儀測量電腦繪圖,再到現在的無人機航測、GPS-RTK測量,系統自動處理數據成圖。先進的科學技術帶動了測繪的飛速發展,而測繪的發展也為城市的快速發展提供了有力的保障。城市的快速發展,也帶動房地產和土地價格居高不下,而房產測量結果直接關系到權利人的切身利益,同時也是房產管理部門管理的依據。房產測量同時具有法律性、規范性、科學性和權威性的特點,因此房產測繪必須嚴把質量關,交付經得起反復驗證的測量數據。

  1 、房產測繪工作問題分析及解決方案

  1.1 、問題分析

  1.1.1 、數據問題

  在傳統的測量工作中,我們一般用AutoCAD軟件來繪制房產測繪工作底圖,利用面域及查詢功能來測算相關戶室及功能區的面積,查詢完面積需要手動輸入到相關報表中進行分攤計算,由于數據很多,有時難免出現數據輸錯的問題,而在質量檢核的過程中如果對每一個數據進行核驗,也將占用大量時間,效率低下。一旦將錯誤數據的成果提供給委托方,勢必造成不可預計的損失。

  1.1.2、 制圖及打印問題

  當一幢樓有幾百戶或者一個地下室有幾百甚至上千個車位需要制作分戶圖紙時,它們的工作量是巨大而繁瑣的,同時也可能存在漏分戶圖、重復分戶圖及錯誤數據分戶圖的可能。面對成百上千的圖紙,打印工作也是極其重復繁瑣,也可能出現漏打印的情況。一旦出現這些問題,委托方還要多跑一趟進行補圖或者更換,給委托方帶來不必要的麻煩。測繪單位也要重新檢查核對,進行更正,增加工作負擔。
 

房產測繪中不動產權籍測繪系統的使用探析
 

  1.1.3 、質檢問題

  傳統工作模式下,測繪人員將工作草圖,完成的計算圖紙和房產報告及電子檔案提交質檢人員進行審核,審核人員要花費很大的精力對每一個戶室及功能區進行面積核對,檢查是否有重疊、重復及漏算,同時對報表中的面積填寫是否與圖紙面積一致進行人工查驗,分攤數據是否準確進行重新計算。相當于重新測算了一遍,工作效率不高。而且也可能出現個別數據錯誤,但人工檢查沒有發現,這樣勢必造成成果質量問題。

  1.1.4、 存儲與管理問題

  傳統工作模式下,單位建立一個總服務器,其實就是一個容量巨大的硬盤,服務器和單位每一臺電腦聯網,在這個硬盤上根據需要建立若干個文件夾,主要包括工作庫文件夾、成果數據庫文件夾及個人文件夾等。根據工作需要,在相應的文件里進行數據的上傳及搜索下載。由于沒有嚴格的管理程序及權限設置,上傳下載及刪除文件隨意性大,導致整個服務器病毒傳染嚴重,文件缺失嚴重,尤其是一些年代稍微久遠的檔案,往往查詢不到或者不夠完整。同時由于每個工作人員命名及存儲檔案不夠統一規范,當某個人離職后,其他人在服務器上很難快速查找到離職人員相關業務存儲的位置,甚至存在查詢不到的情況,這就造成了后續工作的不便,也對整個單位的管理工作造成困擾。

  1.2、 解決方案

  為了解決以上問題及適應城市的快速發展和工程建設領域即將推行的多測合一的需要,本單位于2018年委托廣東南方數碼科技股份有限公司進行了不動產權籍調查測繪系統(Real estate survey system)的開發,并積極組織筆者和其他技術人員參與到新系統的測試中,發現問題及時調整解決,為系統的順利開發完成提供了有力保障。此軟件可以同時處理土地和房產相關業務。有效解決了業務管理松散,工作效率低下的問題。成功將計算,分攤,成圖,出報告集成在一個系統里面,避免了手動輸入成圖及報告中的數據產生的錯誤影響,簡化了質量檢查的程序,并輕松實現了批量制作、打印圖紙和報表的工作,大大提高了工作效率,強化了單位對工作質量的把控和管理。

  2 、房產測繪工作流程

  測繪業務的分配是通過一個OA辦公軟件來實現的,通過這個網頁版自動化辦公軟件,不同的工作人員權限是不同的,每個人都可以通過自己的用戶名和密碼進行登錄,按照分配的不同權限進行操作。一般測量技術人員接到分配的測繪任務時,登錄辦公系統時會自動提示,當然系統也會自動發提示信息到相應工作人員的手機上。打開相應任務,可以通過任務界面的一個啟動工作按鍵進入到不動產權籍調查測繪軟件(簡稱RESS),并可以選擇是啟動土地界面還是房產界面。當工作完成并經過審核確認合格后,就可以將所有的最終成果(包括土地和房產的相關圖紙及各種報表)打包,一鍵上傳到OA系統成果庫,實現成果的存儲與共享,便于管理。

  3 、系統在房產測繪中的具體應用

  3.1、 系統應用于測繪工作的實現方式

  RESS系統以AutoCAD 2012為基礎平臺,在此平臺上開發并添加各種實用功能來輔助房產測繪人員進行土地和房產的繪制工作。由于土地和房產屬性的不同,為了更方便的對土地和房產分別進行測繪編輯,所以分別開發出了土地業務界面和房產業務界面,功能也不盡相同。而且兩個界面可以通過一個土地業務和房產業務轉換按鍵進行切換,分別進行繪制成圖。當自然幢定義到相應的宗地上時,這時候土地和房產其實是一體的,那這時候我們可以在定義繪制完成宗地后,在宗地內同時定義自然幢屬性信息,再通過土地和房產業務轉換按鍵進行工作界面轉換,這時候我們在房產業務界面對自然幢進行的繪制和計算等業務時,同時它也具備土地屬性。當我們進行成果輸出時,自然幢的成果會自動保存在相應的宗地文件夾里的一個自然幢子文件夾。當一塊宗地上不止一個自然幢時,那這個宗地圖文件里就可以存有若干個自然幢子文件夾。

  3.2、 土地模式在測繪工作中的具體應用

  登錄OA辦公系統后,找到分配的工作,點擊進入工作頁面,點擊加載本市地圖,通過搜索找到任務所在地塊,繪制宗地紅線范圍,然后在宗地范圍內繪制自然幢線。確認無誤后保存,點擊啟動工作按鍵,進入到土地業務界面中,紅色線是宗地紅線,紅線內的線是自然幢線。之后就可以點擊相應復合線對宗地屬性、自然幢屬性進行編輯,宗地屬性主要包括權利人、權利類型、宗地坐落、宗地四至、土地類別、使用期限等等;自然幢屬性主要包括權利人、房屋坐落、房屋用途、層數、結構、測繪類型等。如果只有宗地,那么定義完相關屬性,就可以點擊繪制宗地圖按鍵進行繪制宗地圖,并檢查坐標點和面積是否準確,同時也可以輸出宗地報告。當宗地上還有自然幢時,定義完自然幢相關屬性后,就可以點擊土地房產業務轉換按鍵,再點擊要工作的相應自然幢線,進入到該自然幢的房產業務操作界面。

  3.3、 房產模式在測繪工作中的具體應用

  在房產界面,首先繪制好各層的工作底圖,然后在面積菜單下拉欄定義相應的工作區,比如一個簡單自然幢為6層,1層工作區(店面),2~6層工作區(住宅),屋面層工作區(樓梯間)。定義完工作區,接下來定義各層的外墻,通過墻體按鍵進行操作,之后就可以對工作區內相應的實體進行操作了。實體按鍵分為非公用實體和公用實體兩大塊,同時將一些常用的非公用(如戶、車位、商鋪、閣樓、封閉陽臺,未封閉陽臺等)和公用(如樓梯、電梯、走道等)實體按鍵固定到工具欄,方便操作,不常用的實體可以通過點擊非公用和公用按鍵進行查找,也可以重新定義增加新的實體。點擊按鍵再點擊工作底圖各套內,就可以自動生成編號、尺寸和面積了。接下來就可以進行分攤計算了,點擊分攤菜單,先進行分攤區劃分,然后再對需要公攤的部分進行樹狀分攤,按照誰使用,誰分攤的原則,一級級分攤下去,最后點擊分攤,就可以自動分攤了,如果中間有誤,比如漏掉戶式或者有重復和重疊等情況,則會出現提示出錯位置,需要進一步檢查。無誤后就可以進行成果(測繪報告、分戶圖等)輸出了。

  不管是土地模式還是房產模式,以上都只是用簡單的應用過程來說明其工作模式,實際運用遠比這些內容要豐富,輸出的成果也更加詳實和多樣。

  3.4 、案例對比分析

  我們以一幢29層(包括負1層地下室)的商住樓為例來進行分析,此商住樓負1層為地下車庫,1層為店面,2層為辦公,3~26層為普通住宅,27~28層為復式住宅。在工作底圖已做好的情況下,筆者按照傳統工作模式和利用RESS系統工作模式分別進行計算、分攤、檢核、制圖和出報告書,并將成果打印并裝訂好。按照一個工作日8h計算,在傳統工作模式下,完成這幢樓的測繪生成任務大概需要20h,也就是2.5個工作日;在RESS工作模式下,完成這幢樓的測繪生成任務大概需要8h,也就是一個工作日就可以完成。工作效率足足提高了一倍還多。

  4、 結束語

  RESS系統以先進的計算機技術和地理信息技術為依托,集土地數據采集、房產數據分析、不動產成果輸出于一體,具備快速圖形數據質檢、預實測關聯對比、戶室分割合并變更、邏輯幢的分攤計算、多源交互數據一鍵輸出等強大功能。將土地與房產完美融合為一體,構建統一的信息采集和成果輸出平臺,為日常測繪工作提供一體化作業工具,大大提高了測繪生產工作效率與單位的管理水平。

  參考文獻

  [1]郭邦滿,姜陽.農村房地一體化確權與智能化軟件應用[J].經緯天地,2019(1):25-30.
  [2] 滕文龍,趙翔.城市地籍測繪與不動產測繪中的問題分析[J].建筑工程技術與設計,2018(14):46.

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